Kira sözleşmesi kiracının belirli bir bedel karşılığında kiraya verenin malını kira sözleşmesi ile belirlenen süre zarfında kullanma ve yararlanma hakkınsa sahip olmasını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu madde 299’da izah edilmiştir. Uygulamada kira kontratı olarak da bilinen kira sözleşmesi ivazlı sözleşme, yani sözleşme taraflarına karşılıklı borç yükleyen sözleşmedir. Kira sözleşmesinde ivaz, kural gereği para ile ödenmektedir. Kira akdinde kira tutarının belirlenmiş olması veyahut objektif olarak belirlenebilir olması gereklidir. Kira bedelinin ödenme zamanı; aksine sözleşme mevcut değil ve yerel adet bulunmuyorsa her ayın son günü veya kira akdinin bitimidir.
Kira sözleşmesi tarafları, sözleşme serbestisi gereğince kira miktarını serbest bir şekilde tayin ederler. Kira bedeli üzerinde uyuşmazlık yaşanması halinde hakim, kira bedelini belirlerken dürüstlük kuralları çerçevesinde emsal ve rayiç kira bedellerini gözeterek karar verir. Taraflar, kira bedelinin belirlenmesinde ve miktarında değiştirilmesinde uyuşmazlık yaşadığı takdirde; kira tespit davası ve uyarlama davası açmak suretiyle mevcut uyuşmazlığın, yargı eliyle çözümlenmesini talep eder.
Kira bedeli, her kira yılının başlangıcında belirli bir oranda artırılır. Bu artışa rağmen, emsallerine kıyasla düşük kalan kira bedeli söz konusu olduğunda bedelin hak ve nefaset kurallarınca belirlenmesi adına kira tespit davası açılır. Uyarlama davası ise kira miktarının daha öncesinde tahmin edilmeyen, beklenmeyen, objektif ve olağanüstü nedenlerden dolayı kira ilişkisinin, taraflarca katlanılması güç bir hale gelmesi durumunda, kiracı ya da kiraya verenin kira miktarının azaltılması veya artırılması talebi üzerine açılır.
Hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu olan kira sözleşmesi üç ayrımda düzenlenmiş olup söz konusu ayrımlar, kira akdine hangi hükümlerin uygulanacağının tespit edilmesinde belirleyicidir. Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenen kira sözleşmesi çeşitleri; adi kira sözleşmesi, konut ve çatılı iş yeri kirası ve ürün kirası şeklindedir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi uygulamada en yaygın kira sözleşmesi türü olup Kanun’un 339 – 357. maddeleri arasında tanzim edilmiştir. Kanunda ifade edilen söz konusu hükümler yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanabilir. Bu tür kira ilişkisinde kira sözleşmesinin feshedilmesi için kanun koyucu iki farklı ayrıma gitmiştir. Buradan hareketle kira akdinin feshedilebilmesi için ya bildirimde bulunulmalı ya da dava açılmalıdır.
Kira sözleşmesinin ihtiva etmesi gereken önemli hususlar şu şekilde sıralanabilir:
- Kira akdine konu taşınmazın adres bilgisi,
- Kiracı ve kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası,
- Kira akdinin süresi,
- Kira bedeli,
- Kiralananın kullanım amacı,
- Demirbaşlar,
- Kira sözleşmesinin devri, alt kiraya verilmesi,
- Aidat,
- Kira bedelinin ödenme zamanı ve nereye ödeneceği,
- Kira artış oranı,
- Depozito.
Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
Kira sözleşmesi; bildirimde bulunularak veya dava açılara sona erdirilebilir. Ancak, gerek bildirimde bulunulması gerekse dava yoluyla feshedilmesi için belirli şartları mevcudiyeti aranır. Kira sözleşmesi feshinin net bir biçimde izah edilebilmesi için kira akdine ilişkin süre kavramı ifade edilmelidir. Kira akdi; belirli süreler ve belirsiz süreli olmak üzere iki farklı biçimde yapılabilir. Kira akdinde süre belirlenmemişse bu tür sözleşmeler belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilir ve belirsiz süreli sözleşmelerin feshi için öngörülen prosedür takip edilir.
Belirli süreli kira akdinde taraflarca belirlenen süre dolmuş ancak sözleşmenin tarafları herhangi bir anlaşma yapmadan kira ilişkisine devam ederse, başlangıçta belirli süreli olan sözleşme artık belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilir. Kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği, kiraya verenin ihtarnamesi ile kiracıya iletilirse mevcut sözleşme süresiz duruma gelmez. Kiraya veren, kira süresi tamamlanmadan veyahut dava açma süresi geçmeden ihtarnameyi kiracıya tebliğ etmelidir. Kira akdinin süreli veya süresiz olması, kira akdinin feshinde bildirim sürelerini değiştirdiği için mühimdir.
Belirli süreli sözleşme ile konut ve çatılı iş yeri kiralarına dair sözleşme yapıldı ise kiracı, kira akdinde kararlaştırılan sürenin sona erme tarihinden geçmişe doğru 15 gün içinde bildirimde bulunmak suretiyle kira akdini feshedilir. Söz konusu süre içinde kiracının bildirimde bulunmaması, mevcut kira sözleşmesinin aynı şartlarla devam etmesine neden olur. Kira sözleşmesiyle malını kiraya veren kişi, sözleşmede ifade edilen sürenin sona ermesini öne sürerek sözleşmeyi feshedemez. Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için 10 yıllık uzama sürecinin sonuna gelinmelidir. Bu tür bir durumda kiracı, uzama yılının tamamlanmasına üç aya kala ihbarda bulunmalıdır.
Kira akdi belirsiz süreli olarak kurulduysa kiracının her zaman fesih hakkı bulunur. Kiraya veren, 10 yılın tamamlanmasıyla birlikte fesih bildiriminde bulunarak kira akdini feshedebilir. Yapılacak feshin yazılı olması gerekir. Zira bu husus TBK md.348’de düzenlenmiş olup geçerlilik şartıdır. Bildirimde bulunan kişi, bildirimin karşı tarafa ulaştığını ispat etmekle mükelleftir.
Kira sözleşmesi, yukarıda izah edildiği gibi bildirim yapılarak feshedileceği gibi yasada ifade edilen sebeplerin varlığı halinde dava açılarak da feshedilebilir. Dava ile fesih için gereken sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak ifade edilmiş olup kiracı aleyhine artırılması veya değiştirilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte, kanuni sebeplere ilave sebeplerin sözleşmeye eklenmesi herhangi bir hüküm doğurmaz. Kira akdinin dava yoluyla feshedilmesinde fesih, mahkeme kararının kesinleşmesiyle gerçekleşir. Kira akdinin feshine karar veren mahkeme, kiralananın iade edilmesine de karar verir.
Kira sözleşmesinin mahkemeye yoluyla feshedilmesi için sayılan sınırlı sebeplerin bazıları kiraya verenden, bazıları kiracıdan kaynaklı sebeplerdir. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler; yeni mal sahibinin gereksinimi, kiralananın yeniden imar ve inşası ve ihtiyaç sebebiyledir. Kiracıdan kaynaklı sebepler; tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının yahut birlikte yaşadığı eşinin oturmaya müsait konut sahibi olmasıdır. Bunların yanı sıra kira sözleşmesinin; önemli sebep varlığı, kiracı iflası ve kiracı ölümü nedeniyle olağanüstü feshi de mümkündür.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi yapılırken sözleşme tarafları olan kiracı ve kiraya veren; haklarına, yükümlülüklerine ve borçlarına dikkat etmelidir. Bu sayede, gelecekte yaşanması olası uyuşmazlıkların, hak ve menfaat kayıplarının önüne geçilir. Kira sözleşmesi ve kira ilişkisi nedeniyle mağduriyet yaşanmaması adına avukat desteği almak oldukça yararlıdır.
Uygulamada genellikle yazılı yapılan kira sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilir. Zira sözleşmenin geçerli olabilmesi için kanun koyucu yazılı şekil şartı öngörmemiştir. Fakat uygulamada yazılı şekilde yapılmasının en temel nedeni ispat kolaylığıdır. Yazılı sözleşmelerin ispatı, sözlü sözleşmelere kıyasla şüphesiz çok daha kolaydır.
Kira sözleşmesi doldurulurken sözleşmeye konu malın cinsi, adresi, kiracı ve kiraya verene ilişkin temel bilgiler yazılmalıdır. Bunun yanı sıra kira akdinin başlangıç ve bitiş tarihi, sözleşmeye konu mülkün aidat miktarı ve kira bedeli de ifade edilmelidir. Kiralananla beraber teslim alınan demirbaşlar ayrıntılı olarak yazılmalıdır.
Kira sözleşmesi yapılırken kiralananda bakım, onarım ve tadilat işlemlerine ilişkin düzenlemeler, faturalardan hangi tarafın sorumlu tutulacağı, depozito ve depozitonun hangi hallerde iade edileceği de belirtilmelidir. Kira bedelinin ödenme aralığı, tutarın yatırılacağı hesap bilgisi de sözleşmede mutlaka bulunmalıdır. Yapılan kira kontratında kiracının ve kiraya verenin ıslak imzası yer almalı ve ikişer nüsha doldurulmak suretiyle biri kiraya verene biri de kiracıya verilmelidir.
